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成都写字楼市场回顾与展望

发布时间:2019-10-13 10:29:21

成都写字楼市场回顾与展望

从上世纪90年代末个写字楼诞生起,成都的写字楼市场至今已有近20年的发展历程,经历了从萌芽期到培育期再到快速发展期的进阶,市场格局也从传统CBD单核发展向“市中心+南延线”双核发展再向“2+1”新格局完成了演变。

以CBD、东大街为中心的单核发展格局显现(年)1998年底

,位于传统CBD的川信大厦落成,揭开了成都写字楼发展的序幕。此后9年间,市场经历了漫长培育期,2005年首座甲级写字楼时代广场入市。

1998年,成都个写字楼——川信大厦建成。项目位于人民南路,是成都市的标志性建筑之一,曾获得“示范大厦”殊荣。上世纪90年代末,川信大厦已是众多上市公司、外资投资机构的商务场所之一。

2003年,威斯顿联邦大厦成为人民南路个写字楼,曾用名美岭大厦,因前任开发商实力不济而成烂尾楼。后来怡和置业接手,以出色的营销策划一扫烂尾楼留下的负面影响,短时间内租售一空。

2005年,时代广场建成,项目位于总府路和红星路交汇处,处于成都市核心商业中心地带,这也是成都个甲级写字楼。同年,爪哇控股集团接手中环广场,双塔结构的造型、巨大的体量、显眼的地理位置令其成为焦点,盐市口商圈一个标志性的建筑物就此诞生。

点评:截至2006年,CBD、东大街成为各类企业落户成都的办公地,其中以时代广场、中环广场为代表的写字楼成为外资企业占比的项目,时至今日仍排名前列。

高新南区新兴市场(金融城+大源)起步发展(年)自2006年起,成都写字楼市场进入快速发展时期。位于城南金融城的写字楼于2006年上半年落成。2010年,国际甲级标准的高品质写字楼——仁恒置地广场的交付开启了成都建设高端大型城市综合体的新篇章。截至2013年底,成都市甲级写字楼项目数量已增至20个,存量增加至168万平方米,其中,诸如络地板的增高、新风系统的引入、高速电梯的配置等硬件指标的变化标志着项目品质的提升,亦成为吸引企业入住的重要因素。

高新国际广场和香格里拉中心分别于2006年和2007年建成,这一时期,成都优质项目助力市场迈入新高度,全市写字楼平均租金年增长率录得历史新高,达12.9%,甲级租金年增长率录得历史17.8%。

随后的五年间,高地中心、仁恒置地广场、平安财富广场、华润大厦、中海国际中心、来福士广场等相继亮相,成都写字楼市场加速发展,迎来供应高峰,年新增供应量首破100万平方米,拉动全市写字楼总存量破200万平方米,首次位列二线城市。其中超四成的新增供应面积落于高新南区,甲级写字楼年新增供应量超60万平方米,拉动甲级写字楼总存量首破100万平方米。

2013年,棕榈泉国际中心和国际金融中心面世,全市写字楼新增供应量再次攀高,年新增供应量近120万平方米,为历史值,拉动全市写字楼总存量增加至387万平方米,年净吸纳量录得约78万平方米。其中甲级写字楼年净吸纳量录得约33万平方米,首次位列。

点评:得益于国内经济的高速发展,内资尤其是本土企业逐渐成为甲级写字楼需求的主力,同时,甲级写字楼的地理版图拓展至南延线等新兴商务区。

三环内市区+高新南区 双核发展格局成型(年)2014年至2016年,甲级写字楼开发出现井喷,市场版图进一步向新兴商务区等外围区域扩张。三年间,新增供应超过100万平方米,总存量突破270万平方米。

伴随写字楼版图的扩张,新兴商务区快速发展。其中南延线板块凭借巨大的租金吸引力、逐步完善的商务配套及优质产业政策等因素成为成都规模的新兴商务区。2015年,高新南区写字楼市场年净吸纳量首次超过三环内市区。其中,成都TMT(科技新媒体)行业持续高速发展,带动办公需求释放,首次位列全市写字楼市场新增租赁前三大需求来源。

至此,市中心和南延线的“双核”市场成型,同时需求结构持续变化,内资企业甚至中小型企业开始主导市场,甲级写字楼租户办公需求呈明显扩张趋势。

2016年,全市写字楼存量超过600万平方米,甲级写字楼年净吸纳量高达30万平方米,首次超过乙级写字楼年净吸纳量。

点评:这一阶段以密集供应为特点,供过于求的市场格局显现,写字楼市场完成了业主主导向租户主导市场的转变。优质项目的业主不再一味追求硬件品质的攀升,开始注重提升租户办公体验。

“2+1”新格局 三环内市区+高新南区+天府新区(2017年至今)2017年下半年,天府新区起步发展,成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段,未来市场发展的区位热点将继续南拓,天府新区的发展将成为投资市场新机遇,未来三年将有超过130万平方米的新增供应,凸显区位价值演变的思维。

2017年,中铁卓越中心建成,天府新区个写字楼诞生。这一年,成都甲级写字楼存量超过300万平方米,年净吸纳量录得超40万平方米,创历史新高,且位列全国第三。三环内市区和高新南区存量基本平分秋色,各占一半。全市写字楼租金也自2012年来首次触底反弹,单季租金涨幅为0.4%。

2018年,天府新区个甲级写字楼——蓝润ISC亮相。今年上半年,成都甲级写字楼净吸纳量录得34万平方米,上升到全国第二,仅次于上海,全市写字楼租金半年增长5.9%,涨幅居,TMT(科技新媒体)行业首次成为全市写字楼新增租赁大需求来源。高新南区写字楼净吸纳量录得约43万平方米,为三环内市区净吸纳量的超两倍之多。

点评:南延线板块甲级写字楼存量超传统核心商务区,加上四川自贸区等政策效应叠加,以高新科技为代表产业在南延线快速发展,产业聚集作为基础,加之商业、住宅等业态逐步成熟,地铁、干道、绿地、医院等配套设施日臻完善,人口导入持续加持这一区域。至此,成都写字楼市场呈现“2+1”全新格局。

展望

受写字楼市场规律影响,成都写字楼租金整体被低估,与楼宇硬件品质不匹配。2017年持续回暖的办公需求提振业主信心,市场情绪明显改善,业主议价能力显着提升。

未来两年,成都写字楼市场年均新增供应将维持在万平方米,供应端呈现稳中回落走势。2020年后,天府新区写字楼市场的快速发展将给市场带来新一轮供应潮。而在需求端,成都新经济引领城市发展,带动企业及人才持续流入,构筑办公需求回升根基,供需关系得到改善。

来源:成都

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